Blog

Een compleet vastgoeddossier is geld waard

Door Hans van Brakel, TDD-adviseur

C2N maakt regelmatig deel uit van een team specialisten die namens een potentiële koper onderzoek doet naar een vastgoedobject dat ter verkoop wordt aangeboden. Zaken die tijdens zo’n onderzoek aan orde komen zijn onder andere: commerciële, juridische, milieutechnische en gebouwtechnische aspecten. Het zwaartepunt van ons onderzoek en advieswerk – de zogenaamde Technical Due Diligence (TDD)– ligt bij bouwkundige en installatietechnische thema’s, met overlap naar de andere disciplines om ervoor te zorgen dat er een doortimmerd onderzoek plaatsvindt. Accurate en betrouwbare gegevens over het aangeboden vastgoed spelen daarin een cruciale rol.

Hoe verloopt over het algemeen een TDD? In telegramstijl samengevat:

  • Indien beschikbaar, een eerste inventarisatie van het (digitale) vastgoeddossier.
  • Visuele non-destructieve inspectie van het gebouw en het terrein.
  • Controle van op locatie aanwezige gebouwdocumentatie.
  • Stellen van vragen naar aanleiding van inspectie gebouw en dossier, met nadruk op het ontbreken van relevante gegevens.
  • Opstellen Red Flag report met de eerste bevindingen.
  • Verwerken commentaar en antwoorden op gestelde vragen.
  • Opstellen van de eindrapportage met daarin opgenomen een managementsamenvatting, technische staat van het gebouw, benodigde investeringen om achterstallig onderhoud weg te werken en, niet onbelangrijk, een beoordeling van de inhoud van het vastgoeddossier. Is het volledig, up-to-date en zijn de gegevens onderling consistent?

Afhankelijk van de in het gebouw aanwezige bouw- en installatiedelen dient het technische deel van het vastgoeddossier ten minste te bevatten:

  • Verplichte keuringen en certificaten voor de brandmeldinstallatie, sprinklerinstallatie, brandslanghaspels, poederblussers, brandwerende (zelfsluitende) deuren, bedrijfsdeuren, liftinstallatie(s), gevelbewassingsinstallatie.
  • Een geldige NEN-3140 inspectie van de elektrische installatie.
  • Een legionellabeheersplan, met verplichte periodieke inspecties.
  • Onderhoudscontracten, onderhoudshistorie en een overzicht van klachten die zich de afgelopen 2 jaar hebben voorgedaan. Welke onderdelen zijn vervangen en welke onderdelen op de nominatie staan om binnen afzienbare periode te worden vervangen.
  • Geplande (ver)bouwactiviteiten.
  • Demarcatielijst waaruit blijkt welke bouw-/installatiedelen van de eigenaar van het pand zijn c.q van de huurder, en hoe de verantwoordelijkheid qua onderhoud is geregeld
  • Van toepassing zijnde garanties.
  • Een NEN-2580 meetcertificaat.
  • Revisietekeningen: bouwkundig, constructief en installatietechnisch.
  • Maximaal toelaatbare nuttige vloerbelastingen.
  • Bouwvergunning(en), inclusief de bij de vergunning(en) behorende bijlagen.

Het is een lange lijst, die nog uitgebreid kan worden met zaken die ook juridisch van belang zijn zoals eigendomsverhoudingen, huurcontracten en kadastrale gegevens van het vastgoedobject. Of gegevens die tot het milieutechnisch onderzoek behoren zoals een asbestinventarisatie en bodemonderzoeksrapport.

Onze TDD-ervaring heeft geleerd dat een vastgoeddossier zelden volledig is qua inhoud c.q actualiteit. (Deze constatering geldt overigens voor alle aandachtsgebieden die bij een vastgoedtransactie de revue passeren, dus niet alleen voor de techniek.) In dergelijke situaties geven we de koper een volledig en betrouwbaar beeld over de risico’s die kleven aan de ontbrekende gegevens, met de bedoeling dat de koper deze risico’s op een gefundeerde manier mee kan wegen in zijn aanbieding. Over het algemeen zal een koper deze risico’s vertalen in een korting op de aankoopsom. Vandaar de titel van deze blog.

Overzicht