Blog

KANTOREN & ENERGIELABELS

Door Hans van Brakel, projectmanager

Het Financieele Dagblad besteedde op 5 april 2017 ruim aandacht aan de verplichting dat kantoren vanaf 2023 tenminste een Energielabel C moeten hebben ‘omdat ze anders niet mogen worden gebruikt’. Banken zetten geld opzij om vastgoedeigenaren te bewegen hun kantoren te verduurzamen, aldus het FD. In het artikel worden links en rechts diverse getallen genoemd. Het FD refereert aan een niet nader genoemde studie van de Universiteit van Maastricht waarin wordt aangegeven dat huurprijzen voor groene panden circa 10% hoger liggen dan die van niet duurzame panden. Het artikel vermeldt verder dat een groen pand gemiddeld €106 per vierkante meter meer waard is, de kosten om op label C uit te komen zouden €57 per vierkante meter bedragen. Meer dan de helft van de kantoren heeft nog geen label C. Minister Blok rekent op een totaal investeringsvolume van 860 miljoen, renovatiedeskundigen rekenen eerder op 2 miljard voor de vergroening richting C. Indrukwekkende cijfers.

Maar hoe moeilijk is het technisch om een energielabel C te halen? Volgens een nieuwsbericht van 28-11-2016 op website van de Rijksoverheid valt het mee: ‘kantoren met een label D, E, of F kunnen zonder bouwkundige ingrepen aangepast worden om label C te halen. Aanpassingen aan installaties (bijv. verlichting) zijn al voldoende. Alleen bij kantoren die nu label G hebben, zijn maatregelen als glas- of dakisolatie nodig.’

We zijn het daar mee eens. Onze ervaring, opgedaan met het managen van renovatieprojecten, due diligence advies en certificeren van bestaand vastgoed, onderschrijft dat opwaardering naar een C-label niet al teveel technische ingrepen vereist. Maar stel, u wilt voor uw vastgoed een hoger label dan C. Aan welke ingrepen moet u dan denken? En hoe ingrijpend zijn ze?

We geven een voorbeeld vanuit onze ervaring als projectmanager. Het betreft een kantorencomplex van circa 17 duizend vierkante meter in de Randstad, bouwjaar 1992 en na vertrek van een anchor tenant nog maar voor 10% verhuurd in een toch al lastige regio. In opdracht van de eigenaar is in de periode tussen 2012-2015 een mid-term renovatie uitgevoerd om het project qua uitstraling en comfort aan te laten sluiten op de hedendaagse huurderswensen. Randvoorwaarden waren bijvoorbeeld een prettig binnenklimaat met verhoogde koelcapaciteit en een upgrade naar Energielabel A. Dit werd onder andere gerealiseerd met de volgende ingrepen:

  • Het vervangen van de technisch afgeschreven verwarmingsketels door moderne energiezuinige ketels.
  • Hetzelfde voor de afgeschreven luchtbehandelingskasten.
  • In verwarming en koeling wordt het grootste deel van het jaar voorzien middels energiezuinige warmtepompsystemen in plaats van gas.
  • Het vervangen van de verouderde verlichtingsarmaturen door energiezuinige armaturen, in combinatie met daglichtafhankelijke schakeling en bewegingssensoren.

Bouwkundige ingrepen aan de daken en gevels waren voor dit gebouw en de voorgestelde maatregelen niet nodig om Energielabel A te behalen. Het A-label was voor onze opdrachtgever meteen een mooie aanleiding om verduurzamingsmaatregelen in het renovatiepakket mee te nemen die een BREEAM-in-Use Very Good certificaat haalbaar maakten. Een paar voorbeelden van BREEAM-maatregelen (in aanvulling op het A-energielabel):

  • Waterbesparend sanitair.
  • Binnenzonwering die voldoet aan de BREEAM-eisen.
  • Een verlichtingsniveau van tenminste 500 Lux.

De hamvraag is uiteraard wat die maatregelen kosten. Hierbij moeten we rekening houden met de invloed van kosten die in ieder geval gemaakt moeten worden door het vervangen van oude componenten door gelijkwaardige componenten, de zogenaamde ‘like-for-like exchange’. Na correctie van die kosten op de label-maatregelen kwamen we voor dit specifieke project uit op A-label gerelateerde kosten van circa 1,2% van de investeringskosten. Voor additionele de BREEAM-maatregelen bedroegen de kosten circa 0,65% van de investeringskosten. OK, het zijn extra kosten, maar het heeft geresulteerd in kantoor dat voldoet aan de huidige eisen van veel huurders. Dankzij een goed ontwerp en het op voorhand kunnen investeren is het pand inmiddels weer volledig verhuurd met langjarige huurcontracten. Een mooie prestatie.

In bovenstaand voorbeeld werden de kosten voor het A-label in een keer meegenomen in de renovatiekosten. Voor objecten waarvoor op korte termijn geen renovatie gepland staat, adviseren we de maatregelen op logische vervangingsmomenten mee te nemen in een meerjarenonderhoudsplan. Voor een verplichte opwaardering naar een C-label heeft u de tijd tot 2023, voor een opwaardering naar een A-label tot 2030. Dit laat voor vrijwel elk gebouw nog voldoende tijd om binnen de wettelijke termijn zonder al teveel extra investeringen aan de vereisten te voldoen.

Tot slot: een C-label -en hoger- levert een bijdrage aan betere verhuurbaarheid, is echter niet de kritische succesfactor. Huurvoorwaarden, uitstraling van het pand, goed binnenklimaat, aantrekkelijkheid van de locatie en goede bereikbaarheid zijn vaak leidend bij de keuze door een huurder.

Neemt u gerust contact met mij op als u een keer van gedachten wilt wisselen over de gevolgen van deze label-verplichtingen voor uw vastgoed.

Overzicht